自大陸證監會2025年12月31日公告「推出商業不動產投資信託基金試點」上路以來，大陸商業不動產REITs市場終於進入實質運作階段。上海證券交易所近日受理首批8單商業不動產REITs申報，預計募集資金總額達人民幣314.75億元，將有助房企活化存量資產。

商業不動產REITs是一種將商辦大樓、購物中心等不動產「證券化」的投資工具。投資人透過小額資金購買股份，間接持有不動產所有權，由專業團隊管理以賺取穩定的租金收益與資產增值價差，交易方式如同買賣股票。

界面新聞報導，據統計，首批8單產品涵蓋飯店、辦公樓、商場及商業綜合體四類資產，資產配置呈現「多元化、現金流穩定、區位優良、分派率合理」特徵。飯店類最少，零售商場及商業綜合體項目占主力，辦公樓則以優質甲級商辦大樓為核心。原始權益人陣容多元，央國企占50％，民營及外資企業各占25％，顯示政策導向與市場需求兼具。

首批REITs資產多為成熟商業項目，如保利發展選定廣州天河珠江新城「保利中心」與佛山CBD「保利水城」，上海地產集團則以黃浦世博濱江板塊兩棟商辦大樓為標的，出租率接近滿租，2026年預計配息率可達4.5％，充分反映核心地區資產價值與現金流穩定性。

分析人士指出，商業不動產REITs不僅為房企提供銀行貸款及債券之外的新型權益融資管道，更能活化存量資產、回籠沉澱資金，用於償債、投資或資產升級。此外，REITs制度也促使房企從傳統開發商向資產管理商轉型，盈利模式由一次性開發收益，轉向持續性管理費與營運績效提成，提升資產營運效率與財務健康度。

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