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不動產相關稅務說明


 
 
 
一、    名詞解釋
1.公告地價:土地在平時需繳交地價稅(每年十一月一號至三十號),其稅基為公告地價(自民國九十四年二月一日起每兩年得調整一次)。
 
2.公告現值:在買賣時需交土地增值稅,其稅基為公告現值(每一年調整一次)。
 
3.申報地價:另外,你也可以自己申報地價,這是國父在建國方略中所規定的,用意是如果你對政府規定的價格不滿意,你可以報高一點(照價課徵地價稅)、也可以報低(照價收買),所以國父認為這樣一來,就不會有問題了。
 
4.物價躉售指數:物價指數是政府認定的銷費者物價指數,也就是在若干年前(前次移轉的時候),你的一塊錢的購買力等同於現在的多少錢,內政部會在每個月公佈一次指數,做為大家計算土地增值稅的依據。如9年12月的指數是103.3,表示那時的一塊錢,相當於現在的1.033塊錢。
 
5.房屋現值:房屋現值等於房屋稅單上的評定現值=核定單價×(1-折舊率×折舊年數量)×(街路等級調整率×面積)。
 
 
二、土地增值稅
 
1、課稅時機:已規定地價之土地,於土地所有權移轉時,應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。 
 
2、計算方式:(公告現值x面積)-(前次移轉現值x面積x物價指數)=漲價總額
一般稅率:
①、(漲價總額)大於(前次總額)1倍以下時:漲額總額x20%=增值稅
②、(漲價總額)大於(前次總額)1-2倍時:
  20年以下-(漲價總額x30%-前次總額x10%)=增值稅
  20年至30年-(漲價總額x28%-前次總額x8%)=增值稅
  30年至40年-(漲價總額x27%-前次總額x7%)=增值稅
  40年以上-(漲價總額x26%-前次總額x6%)=增值稅
 
③、(漲價總額)大於(前次總額) 2倍以上時:
  20年以下-(漲價總額x40%-前次總額x30%)=增值稅
  20年至30年-(漲價總額x36%-前次總額x24%)=增值稅
  30年至40年-(漲價總額x34%-前次總額x21%)=增值稅
  40年以上-(漲價總額x32%-前次總額x18%)=增值稅
  自用稅率:漲價總額x10%=自用增值稅
 
 
三、地價稅:
 
1.課稅時機: 自民國73年起,改為一年課徵一次,繳納期間為每年11月1日至11月30日止,課稅期間為當年1月1日至12月31日止。
 
2.課徵稅率: 地價稅採累進稅率,基本稅率為千分之十。
自用住宅: 優惠稅率為千分之二。(土地所有權人必須於當年9月22日前申請辦理自用住宅用地手續,且需由土地所有權人主動申請,只要一次申請即能永久適用)工業用地: 地價稅按千分之十課
 
3.計算方式:課稅地價(未超過累進起點地價者)x稅率(10%) 
 
四、房屋稅:
1.課稅時機:課徵日期自民國74年起,改為每年徵收一次,繳納期間為每年5月1日至5月31日止,課稅期間
為前一年7月1日起至當年6月30日止。

2.課徵稅率:

住家用-依房屋現值課徵1. 2%或2%以下。

營業用-依房屋現值課徵3%。私人醫院或診所-依房屋現值課徵1.5%至2.5%。

非住非營-以實際使用面積,分別按住家用或非住家用稅率,課徵房屋稅,但非住家用者,課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。

3.計算方式: 房屋稅=房屋現值x稅率 
 
 
五、契稅:
1、課稅時機和稅率: 
買賣契稅-為其契價百分之六
典權契稅-為其契價百分之四
交換契稅-為其契價百分之二
贈與契稅-為其契價百分之六
分割契稅-為其契價百分之二
占有契稅-為其契價百分之六


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