松安不動產 -- 公共設施
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公共設施


 
 
 
依都市計畫法第規定,都市計畫地區範圍內,應視實際情況分別設置公共設施用地,這些公共設施用地
包括道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河道、港埠、學校、社教機關、
體育場所、市場、醫療衛生機構及機關、上下水道、郵政、電信、變電所、其他公用事業及嫌惡設施(
如:垃圾處理場)等用地。而這些公共設施用地係將來需用之土地,在目前未需用前,預先呈請核定公
布其徵收之範圍,並禁止土地所有權人妨礙徵收之使用,稱之為公共設施保留地。因此,公共設施保留
地的所有權人於該土地被徵收前,其使用受到相當大的限制。為彌補其使用受到限制,稅法上給予若干
優惠。
一、公共設施用地種類:
   都市計畫地區範圍內,應視實際情況,分別設置下列公共設施用地:
    1.道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河道及港埠用地。
    2.學校、社教機關、體育場所、市場、醫療衛生機構及機關用地。
    3.上下水道、郵政、電信、變電所及其他公用事業用地。
    4.本章規定之其他公共設施用地。
公共設施用地之設置,依照都市計畫法之相關規定,係就各地區人口數與土地使用、交通等現狀,並考量
該地區未來發展之趨勢而決定公共設施之項目、位置與面積,旨在增進市民活動之便利及確保良好的都市
生活環境。前項各款公共設施用地應儘先利用適當之公有土地。
公共設施用地應屬公有,但屬私有土地者,應由政府依法徵收、重劃或區段徵收之。是以,未被徵收之私
有公共設施用地,即屬公共設施保留地。
  【公共設施用地決定之一般原則:】
  公共設施用地,應就人口、土地使用、交通等現狀及未來發展趨勢,決定其項目、位置與面積,以增
    進市民活動之便利,及確保良好之都市生活環境。
  【公共設施用地道路等用地之配置原則:】
  道路系統、停車場所及加油站,應按土地使用分區及交通情形與預期之發展配置之。鐵路、公路通過
    實施都市計劃之區域者,應避免穿越市區中心。
  【公共設施用地公園綠地等用地之配置原則:】
  公園、體育場所、綠地、廣場及兒童遊樂場,應依計畫人口密度及自然環境,作有系統布置,除具有
    特殊情形外,其占用土地總面積不得少於全部計畫面積10%。
  【公共設施用地學校等用地之配置原則:】
  中小學校、社教場所、市場、郵政、電信、變電所、衛生、警所、消防、防空等公共設施,應按閭鄰
    單位或居民分布情形適當配置之。
  【其他等公共設施用地之配置原則:】
  屠宰場、垃圾處理場、殯儀館、火葬場、公墓、污水處理廠、煤氣廠等應在不妨礙都市發展及鄰近居
    民之安全、安寧與衛生之原則下,於邊緣適當地點設置之。
  【公共設施保留地之取得方式:】
  依本法指定之公共設施保留供公用事業設施之用者,由各該事業機構依法予以徵收或購買;其餘由該
    管政府或鄉、鎮、縣轄市公所依下列方式取得之:
    1.徵收。2.區段徵收。3.市地重劃。
      獲准投資辦理都市計畫事業之私人或團體,其所需用之公共設施用地,屬於公有者,得申請該公
         地之管理機關租用;屬於私有無法協議收購者,應備妥價款,申請該管直轄市、縣市局政府代為
         收買之。
     公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值之建築與歷史建築之保存維護及公共開放空間之
         提供,得以容積移轉方式辦理。
     前項容積移轉之送出基地種類、可移出容積訂定方式、可移入容積地區範圍、接受基地可移入容
         積上限、換算公式、移轉方式、作業方法、辦理程序及應備書件等事項之辦法,由內政部定之。
   【公共設施保留地之徵收補償標準:】
    依本法徵收或區段徵收之公共設施保留地,其地價補償以徵收當期毗鄰非公共設施保留地之平均公
        告土地現值為準,必要時得加成補償之。但加成最高以不超過百分之四十為限;其地上建築改良物
        之補償以重建價格為準。
    前項公共設施保留地之加成補償標準,由當地直轄市、縣市地價評議委員會於評議當年期土地現值
       時評議之。
   【公共設施保留地之使用限制:】
   公共設施保留地在未取得前,得申請為臨時建築使用。臨時建築之權利人,經地方政府通知開闢公共設
      施並限期拆除回復原狀時,應自行無條件拆除;其不自行拆除者,予以強制拆除。
    都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法,由內政部定之。
   公共設施保留地,不得為妨礙其指定目的之使用。但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用。 
   【公共設施保留地之免稅:】
   公共設施保留地因徵收取得之加成補償,免徵所得稅;因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者,
      免徵遺產稅或贈與稅。
   私有公共設施保留地得申請與公有非公用土地辦理交換,不受土地法、國有財產法及各級政府財產管理
     法令相關規定之限制;劃設逾25年未經政府取得者,得優先辦理交換。前項土地交換之範圍、優先順序
     、換算方式、作業方法、辦理程序及應備書件等事項之辦法,由內政部會商財政部定之。
二、公共設施保留地:
  所謂公共設施保留地,係指在都市計畫地區內,為因應將來人口增加,社會經濟發展的需要,預為指定之
    公共設施用地。
三、其他相關說明 :
  公共設施保留地尚可於未被徵收前申請臨時性建築物,並依法繳納稅捐。
  公共設施保留地,如擬變更者,應透過都市計畫變更之程序為之。都市計畫變更之程序涉及法令規章及都
    市發展、遠景及整體規劃等,難度高。
   保留期限 : 有關公共設施保留地保留之期限於民國77年都市計畫法第50條修正前,曾有保留期限之限制,
    惟於77年修正時,廢除保留期限。是以,目前凡被編為公共設施保留地者,均屬無限期保留。
   可分割 : 公共設施保留地,道路用地,當可申辦分割。 
四、為何要購買公共設施用地?
  可實物全額道路用地抵繳遺產稅,節省遺產稅支出→將買來的道路用地依公告現值全數捐贈給政府抵繳
    遺產稅。
   捐地報稅 以現值16%為成本 須以實際取得價格認定,如未提出取得成本證據,即依財部核定標準認定,
    捐地節稅的列舉扣除額,個人捐贈公設地給政府,買入時沒有提出成本收據者,以公告現值的16%計算成
    本,從所得中列舉扣除。捐地節稅過去盛極一時,財政部在92年中發布解釋令防堵,從93年開始的土地捐
    贈列舉扣除金額,一概以實際成交價格的取得成本認定,而不是以公告現值的百分之百認定。如果沒有提
    出取得成本確實證據,要以財政部核定標準,認定其捐贈列舉扣除金額。財政部發布認定標準,在945月
    申報93年度所得稅時,除了非屬公設地之外(例如,建地等),經稽徵機關提出具體分析意見,專案報部
    核定者外,捐贈公設地如果沒有成本證明者,依財政部規定的公告現值的16%認定;如果能提出成本證明
    ,以成本費用核實認定。財政部官員表示,各地區國稅局調查轄區內土地交易情況所,公設地的買進成本
    差不多只有一成多,沒有因為土地所在地不同,而有太多的城鄉差別。因此,財政部據此調查結果發布全
    國統一認定標準為公告現值的16%。
   可減低公司全年度營業淨利,達到降低公司全年度課稅所得額,節省公司年度應納稅額。(捐贈政府可列
    為公司營業費用及損失總額)列為公司固定資產,是平衡公司資產負債表最佳編列工具。結合建地在申請
    建造時,合併申請容積移轉,增加興建的容積建坪可和建商分房子。 受贈人為納稅義務人時,可申請實
    物全額抵繳贈與稅。以低價買進,待政府徵收依公告現值加成徵收,成為最佳投資理財工具。 
五、「公共設施保留地」與「公共設施用地」之區別
  
   財政部臺北市國稅局表示:依都市計畫法第50條之1規定,公共設施保留地因繼承而移轉者,免徵遺產稅
 
     。所稱之「公共設施保留地」與「公共設施用地」並非等同。都市計畫法所稱之「公共設施保留地」,
 
     係指依都市計畫法第48條至第51條所定都市計畫 擬定、變更程序及同法第42條規定劃設之公共設施用
 
     地,「留待」將來各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮,縣轄市公所取得者而言。亦即「公共設施用
 
     地」名稱僅係用地別之性質,尚非當然等同適用都市計畫法所稱之「公共設施保留地」。
 
   該局進一步表示,依據都市計畫法及內政部函釋規定,公共設施保留地之認定須兼具以下3要件:
 
  1.須為都市計畫法第42條所稱之公共設施用地。
 
  2.尚未徵收取得。
 
  3.無下述3種情形者:
 
   a.經依都市計畫法第30條規定所訂辦法核准由私人或團體投資興辦之公共設施用地。
 
      b.依都市計畫法第61條第二項規定,已由私人或團體於舉辦新市區建設範圍內,自行負擔經費興建之
 
        公共設施用地。
 
      c.配合私人或團體舉辦公共設施、新市區建設、舊市區更新等實質建設事業劃設,並指明由私人或團
 
        體取得興闢之公共設施用地。
 
    最近查核某被繼承人遺產稅案件,發現納稅人主張被繼承人所遺留之9筆土地為經政府編定屬公共設施用
 
    地之市場用地,其使用收益均受極大限制,應有都市計畫法第五十條之一規定,免徵遺產稅之適用。惟經
 
    該局查證結果,都市計畫書所載該地取得,除由政府取得外亦可獎勵民間興闢,依前述公共設施保留地之
 
    認定標準,該九筆土地僅屬都市計畫法第42條之公共設施用地,尚非同法所稱之公共設施保留地,從而無
 
    同法第50條之1免徵遺產稅之適用。 
 
  案例 : 
 
   北市國稅局最近接獲申請復查遺產稅的案件,某甲去世之後後,留下一筆經編定為市場用地的公共設施
 
      用地。繼承人認為,只要是屬於都市計畫法規定的公共設施用地,便可以適用都市計畫法第50條之1,
 
      免徵遺產、贈與稅。
 
   都市計畫法第42條明訂「公共設施用地」的範圍,包括道路、港埠、綠地、學校、社教機關及市場用地
 
      等。同法第50條之一則規定,「公共設施保留地」免徵遺產稅及贈與稅。 
 
   上述案例中的繼承人認為,自己所繼承的這塊土地顯然符合42條裡「公共設施用地」裡的市場用地。 
 
   不過,國稅局引用內政部的函釋指出,「公共設施用地」中,留待各政府、鄉鎮縣轄市公所,或公共事
 
      業機構使用的土地才算是都市計畫法中所說的「公共設施保留地」。如果上述機關已在使用該土地,或
 
      是土地並非供上述機關使用,就只能算是「公共設施用地」,而非公共設施保留地。 
 
   例如一些公共設施、新市區建設、舊市區更新等建設計畫中的土地,只要是由私人或團體取得、興闢,
 
      就不能算是公共設施保留地。 
 
   北市國稅局表示,申請復查的繼承土地雖然屬於市場用地,但該用地的目的是獎勵民間興闢,不符合內
 
      政部「供公用事業機構、政府用」的解釋,雖算「公共設施用地」,卻非「公共設施保留地」。所以北
 
      市國稅局最後仍維持原來的決定,對該筆土地課以遺產稅。
  
六、公設地容積移轉建商最愛 :
 
  一般民間利用公共設施保留地來抵稅的作法,自從財政部今年開始以實際成交價來認定之後,公設地移轉
 
    金額大幅萎縮。但是,業界人士指出,對於建商而言,購買冷門地段的公共設施保留地,捐贈給政府,再
 
    將容積獎勵移轉到熱門區段的建案上,利潤也頗為可觀。採用公共設施保留地抵繳稅款,民間已經使用多
 
    年,原先的作法是,以市價約2成左右的價款買到公設地,再用公告現值的價格抵繳稅款,但財政部已經
 
    關閉這個管道。買賣大幅萎縮,主要是牽涉到仲介可以從中賺取的利潤,在財政部改以實際成交價來認定
 
    稅金之後,就大幅縮水,仲介因而全面收手,形成交易減少;這是就一般的小額節稅人而言。不過,對於
 
    大型集團而言,表面上的不划算,並不代表不可行;一些大型集團反而是灌高公設地的交易價格,以高價
 
    來抵更高的稅金,這跟以低價買得、高價抵稅,是同樣的道理。其次以公設地捐贈來移轉容積,目前算是
 
    新的熱門方法之一,以建商最熱中這項作法;建商開發案中,買冷門段的公共設施保留地來捐贈,再將容
 
    積獎勵移轉到建案上使用,來往之間,利益也相當可觀。政府沒有錢來買公設地,如台北市政府同意古蹟
 
    容積可以移轉使用,台北縣政府就同意公設地容積可以移轉使用,同樣達到政府獲得公共設施保留地,但
 
    建商獲得容積獎勵的優惠;不過,一般民眾的小額節稅,採用這項管道,能節省的稅金已經很有限。
 
七、捐地換容積 收購路地新算盤 :
 
  雖然財政部於規定,購買公共設施土地捐地,必須以「實際交易價格」向國稅局申報,節稅空間已減少,
 
    但因部分縣市仍有「捐贈公共設施可增加建築樓地板面積」的規定,因此還是有誘因。93年中央政府曾編
 
    列15億元,將試辦政府向民間標購既成道路用地,由民間依公告現值提出合理價格賣給政府,再由政府選
 
    擇最低價格標購。94年北市分到3.8億元,已辦理並已決標。據瞭解,94年台北市政府標到的既成道路價
 
    格約是公告現值的二點七成,桃園縣政府也進行標購既成道路土地,決標也是兩成多,不過台北縣買到的
 
    價格較高,約是三成多。
 
  如果能以公告現值的一、兩成購得道路用地,再參與政府標購既成道路用地,其間約有一到兩成的利潤,
 
    不過最大的好處就是「捐贈公共設施可增加建築樓地板面積」,由於部分縣市允許建商或公司行號,捐贈
 
    道路用地、公園預定地等公共設施時,可享受最高○%的容積移轉獎勵,讓「捐地換容積」取代「捐地
 
    節稅」成為購買道路用地主因。
 
八、公共設施用地取得之方式 :
 
  依都市計畫法48條、52條與相關規定公共設施用地取得之方式有:價購、徵收、區段徵收、市地重劃、公
 
    地撥用、設定地役權、聯合開等方式。不管以何種方式取得均和價格有關。價購:協議價,雙方可以接受
 
    之價格.
 
 【一般徵收:】
 
   指國家基於興辦公共事業之需要,或政府機關因實施國家經濟政策,而單獨徵收個別私有土地者。依現
 
      行徵收地價補償之規定,依平均地權條例徵收以公告現值為準,依都市計畫法徵收以公告現值加成補償
 
      。依土地徵收條例30條規定其加成補償成數,由直轄市或縣市主管機關比照一般正常交易價格。依促進
 
      產業升級條例徵收之工業用地及國民住宅條例之國宅用地,則依市價協議補償其地價,其補償之標準不
 
      一,有欠公平。
 
 【區段徵收】
 
   區段徵收係政府為開發建設新社區或更新舊都市及開發更新農村社區,將一定範圍內之私有土地,全部
 
      予以徵收並重新加以規劃整理,開發完成後除公共設施用地由政府取得闢建供公眾使用外,其餘可供建
 
      築用地,部分由原土地所有權人領回或優先買回,部分供作開發目的之使用,以達整體開發目的。依平
 
      均地權條第55條之2第3項規定:道路、溝渠、公園、綠地、兒童遊樂場、廣場、體育場、停車場、國民
 
      學校等公共設施用地無償登記為直轄市或縣市有。據此辦理區段徵收之地區,政府可無償取得35%之公共
 
      設施用地。其補償方面所有權人可以選擇金額或領回土地。其補償金額有依法規之不同有協議價與公告
 
      現值、一般正常交易價等。中聯不動產鑑定公司 2361-6347
 
 【市地重劃】
 
   經以科學方法將原有畸零狹小、凌亂不整、不適於建築使用之土地,予以重新交換分合,並由土地所有
 
      權人自行支付經費,配合開發建設之一種都市土地開發方式。
 
 【公地撥用】
 
   公地撥用乃政府基於公法上之權力,使需用土地之機關,取得該土地之使用權,對於撥用公地上他項權
 
      利之處理,得比照徵收私有土地之規定辦理,他項權利因撥用而消滅。各級政府機關需用公有土地時,
 
      應商同該管市縣政府層請行政院核准撥用,無需民意機關之同?。撥用又分為有償與無償撥用。有償撥
 
:指各級政府機關為公務或公共所需公有不動產,經奉准有償撥用後所為之移轉及管理機關變更。得
 
      依土地法第126條或國有財產法第38條規定申辦撥用。辦理有償撥用不動產時,土地之取償,以核准
 
      用日當期公告土地現值為準。地上建築改良物之取償,以核准撥用日當期重建價格為準。
 
 【設定地役權】
 
   地役權,依民法第851條規定,係以他人土地供自己土地便宜之用之權。其租金及存續期間,法無限制
 
      ,得依當事人自由約定,但須於不違背現行法及公序良俗之範圍。依行政院67年7月14日台六七內字第
 
      6301號函核釋。政府為便利公眾通行,整修市鄉道路環境,於現有既成道路上為必要之改善養護,舖設
 
      柏油,該道路形態並未變更,亦未拓寬打通者,應依行政法院85年判第8判例,以公用地役權關係繼續
 
      使用。
 
 【聯合開發】
 
   聯合開發,係指地方主管機關依執行機關所訂之計畫,與私人或團體合作開發大眾捷運系統場、站與路
 
      線土地及其毗鄰地區之土地,以有效利用土地資源之不動產興闢事業。據此聯合開發之方式主要為取得
 
      辦理大眾捷運系統之用地。聯合開發用地作多目標使用者,得調整當地之土地使用分區管制或區域土地
 
      使用管制。聯合開發用地得以市地重劃或區段徵收方式取得,協議不成者,得徵收之。因捷運系統設施
 
      用地須為「交通用地」,所以參與聯合開發的土地,若原界定為他種用地,則必須透過使用變更成為交
 
      通用地
 
 【公共設施保留地取得之方式】
 
   如為公用事業設施之用者,由各該事業機構依法予以徵收或購買,抑或申請撥用;如為私有土地,則循
 
      徵收、區段徵收或市地重劃等方式取得。惟獲准投資辦理都市計畫事業之私人或團體,其所需之公共設
 
      施用地屬於公有者,得申請租用,屬於私有而無法協議收購者,應由核准投資人備妥價款,申請當地政
 
      府代為收買。辦理公共設施保留地之徵收或區段徵收,其補償之地價,以徵收當期毗鄰非公共設施保留
 
      地之平均公告土地現值為準,必要時得加成補償之。
 
   關於公共設施保留地取得之期限,亦有下列二項規定:
 
    1. 在民國62年9月6日都市計畫法修正公布前尚未取得者,應自修正公布之日起,10年內取得之,但有特
 
         殊情形,經上級政府之核准,得予延長,其延長期間至多5年,逾期不徵收,視為撤銷。
 
    2. 在都市計畫法修正公布後所指定之公共設施保留地,其取得期間,亦依前項規定辦理,並自指定之日
 
         起算。 
 
 【公共設施保留地之管制:】
 
    公共設施保留地於指定後取得前,除得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用外,不得為妨礙其
 
      指定目的之使用,但土地所有權人得申請為臨時建築使用。其臨時建築使用辦法,另由內政部訂定,如
 
      有無力經營、轉租、移轉或違背原核准之使用計畫者,或不遵守有關法令等情事,其屬公地租用者,管
 
      理機關得終止租用、另行出租他人經營或接管經營;其屬代為收買私地者,當地政府有按原價額優先收
 
      買之權。私人未經核准擅自移轉者,其移轉行為不得對抗當地政府之優先購買權。
 
九、稅捐相關說明 : 
 
  公共設施保留地簡單的說就是都市計畫規劃將來要做為道路、港埠、綠地、學校、社教機關及市場用地等
 
    機關預定用地,日後由政府徵收開發使用。土地一旦被編定為公共設施保留地,使用就受到限制,往後不
 
    能做私人商業或住宅用途,市價會偏低,在還沒有被政府徵收前,每年還要按時繳交地價稅,政府在稅負
 
    方面有下列的補償措施可以減輕您的負擔:中聯不動產估價師事務所整理2361-6347
 
     1.地價稅: 原則上是按0.6%稅率課徵,但是在保留期間沒有作任何使用並與使用中的土地隔離、或者仍
 
                作農業使用的話,地價稅是全免的。
 
     2.綜合所得稅: 把公共設施保留地捐贈給政府的話,可以按公告現值在列舉扣除額捐贈項下扣抵綜合所
 
                    得稅,沒有金額限制。  
 
     3.贈與稅: 贈與財產含有公共設施保留地,於移轉給配偶或直系血親時,可以免徵贈與稅。
  
     4.遺產稅: 被繼承人遺產中有公共設施保留地,而且有應納遺產稅時,繼承人可以用它來抵繳遺產稅,
 
                如果該筆公共設施保留地是屬於經政府開闢之道路用地,則不必計入遺產總額,仍可用來抵
 
                繳遺產稅,這可是雙重利益呢。  
 
     5.土地增值稅: 公共設施保留地尚未被徵收前之移轉,免徵土地增值稅。  
 
  公共設施保留地,如果在所有權人生前已經公告徵收確定,所領取的補償費到死亡時還沒有支用,或還沒有
 
    具領完畢的部分,應該屬於死亡人的遺產,就這些留下來的數額或還沒領的金額申報課徵遺產稅。    
 
  公共設施保留地如果在所有權人生前已公告徵收,但是到死亡的時候還沒有公告期滿,那麼這筆公共設施
 
    保留地仍然是死亡人的遺產,免徵遺產稅。 
 
  政府開闢或其他無償供公眾通行道路:遺產及贈與稅法第16條第12款規定,被繼承人遺產中經政府闢為公
 
    眾通行道路之土地或其他無償供公眾通行之道路土地,經主管機關證明者,不計入遺產總額。但其屬建造
 
    房屋應保留之法定空地部分,仍應計入遺產總額。
 
  土地稅法第39條第2項前段規定,依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉,準用前項規
 
    定,免徵土地增值稅, 未被徵收之公共設施保留地,移轉時均可免徵土地增值稅。但應注意,該公共設施
 
    保留地必須是以徵收或區段徵收方式取得或尚未定案者,始可免徵土地增值稅。
 
  都市計畫法第50條之1規定,公共設施保留地因依本法第49條第1項徵收取得之加成補償,免徵所得稅;因
 
    繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者,免徵遺產稅或贈與稅。
 
  公共設施保留地若是贈與直系親屬者,可免徵贈與稅;若是出售予二親等間之親屬,則屬遺產及贈與稅法
 
    第五條視同贈與之範圍,除非檢附實際價款證明,否則應課徵贈與稅。
 
  公共設施保留地與使用中的土地隔離者,可申請免徵地價稅, 花蓮縣稅捐稽徵處表示:「公共設施保留地」
 
    是指依都市計畫法所劃設之公共設施用地中,留供將來各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公
 
    所取得之土地。都市土地依都市計畫法規定,應設置公共設施用地,如道路、公園、綠地、廣場、兒童遊
 
    樂場、民用航空站、停車場所、河道、港埠、學校、社教機關、體育場所、市場、醫療衛生及機關用地、
 
    上下水道、郵政、電信、變電所及其他用地等等。該處表示,民眾的土地如果屬於都市計畫公共設施保留
 
    地,在保留期間未作任何使用並與使用中之土地隔離者,可以申請免徵地價稅,以減輕地價稅負擔,但如
 
    仍作使用,則應課徵地價稅。該處另外表示,都市計畫公共設施保留地,在保留期間未作任何使用並與使
 
    用中的土地隔離者,地價稅或田賦全免,但該土地在保留期間仍然作為建築使用,除了自用住宅用地依照
 
    2/1000計徵地價稅外,統6/1000稅率課徵地價稅,較一般用地基本稅率10/1000,最高累進稅率55/1000
 
    之稅負為輕。該處指出,民眾土地屬於公共設施保留地,雖僅部分使用,但沒有使用的部分,如果未與使
 
    用中的土地隔離,並不符合減免規定,仍須將土地全部面積按照6/1000稅率課徵地價稅。
 
  公設保留地免遺贈稅 限四大類 
 
  財政部台北市國稅局已訂定公共設施保留地免徵遺產及贈與稅調查要點,規定公設保留地單筆價值超過500
 
    萬元、二筆以上合計超過1,000萬元者,應查明其確切公告徵收日期,凡在繼承日或贈與日後公告徵收者,
 
    不得免稅。
 
  台北市國稅局並明訂,符合免徵遺產稅或贈與稅的公共設施保留地,只限4大類土地:
 
  1.道路、公園、綠地、廣地、兒童遊戲場、民生航空站、停車場所、河道及港埠用地
 
  2.學校、社教機關、體育場所、市場、醫療衛生機構及機關用地。
 
  3.上下水道、郵政、電信、變電所及其他公用事業用地。
 
  4.依都市計畫法規定之其他公共設施用地。
 
  要點中規定,土地是否屬於公共設施保留地,應依土地所在主管地政機關或其他有權出具證明單位,在
 
    繼承事實發生後或贈與日後,出具的都市土地分區使用證明認定之。同時,為避免產生弊端,要點中亦
 
    規定,公共設施保留依單筆計算的遺產或贈與價值在500萬元以上,或二筆以上合計超過1,000萬元者,
 
    應另向主管地政單位查明公告為公設保留地的確定時間,公告日期若在繼承日後或贈與日後,即應認屬
 
    非為繼承事實發生或贈與時的公設保留地,不准其享有免稅優惠。
 
  公設保留地在繼承或贈與事實發生日前,已經公告徵收確定者,要點中也明定,公設保留地的徵收補償
 
    費(含加成補償部分)在繼承事實發生時或贈與時尚未領取,這筆徵收補償費仍應列入遺產課稅,如屬
 
    贈與案件亦不得免贈與稅。未徵收公設保留地的調查及認定要點中還規定,依分區使用證明內容,土地
 
    如部分屬於公設保留地,部分為其他類別用地時,在納稅人尚未向地政機關申請分割前,整筆土地暫時
 
    不准免稅。但承辦人員應在案件核課確定前,通知納稅人,待其辦妥分割後再憑明確公設保留地地號、
 
    面積有關證明,申請更正遺產稅或贈與稅。
 
 【公設地抵繳贈與稅 多數不准】
 
  有關贈與的公共設施保留地申請抵繳贈與稅,實際上大部分情形下都是不能抵繳的。依據遺產及贈與稅
 
    法規定,稅額30萬元以上,納稅義務人繳納現金確有困難者,可以申請用課徵標的物抵繳稅款。課徵標
 
    的物,指的是「計入本次贈與總額,並經課徵贈與稅之受贈財產」,也就是,經國稅局核定必須課徵贈
 
    與稅的標的,才是贈與稅課徵標的物,所以如果贈與的財產是免課贈與稅的,就不是課徵標的物。 
 
  實務上,最常見的是父母將頗有價值的建地連同公共設施保留地一起贈與子女,依據都市計畫法規定,
 
    直系血親間贈與公共設施保留地免徵贈與稅。因此,國稅局只就建地部分核課贈與稅,納稅義務人如果
 
    申請以贈與的公共設施保留地抵繳稅款,因為不是課徵標的物,依規定會予以駁回。
 
  依規定,除了課徵標的物以外,其他易於變價保管的實物也可以申請抵繳,公共設施保留地要符合這個
 
    條件,依照財政部的解釋,必須已經當地縣市政府列入徵收補償計畫,且該項徵收經費已經編列預算,
 
    並經當地縣市議會通過者才可以。
 
  不過,這樣的公共設施保留地通常民眾會等著政府辦理徵收,以便領取按土地公告現值加成的補償費,
 
    並不願意拿出來抵繳。因為抵繳價值僅按公告現值計算,並不加成的。此外,當贈與人逾規定期限未繳
 
    稅,國稅局依法移送強制執行後,查無財產可供執行時,國稅局可以改向受贈人課徵贈與稅,如果受贈
 
    人繳納現金有困難,這時就可申請以受贈的免稅的公共設施保留地抵繳了。
 
十、公共設施保留地節稅 :
 
  公共設施保留地移轉時,因對象關係不同,也影響到贈與稅的課徵與否,依據都市計畫法第50條之1後段
 
    規定若非直系血親的贈與,將被課徵贈與稅。最近業界常有公共設施保留地與既成道路辦理交換所有權移
 
    轉,請問其移轉之目的為何?
 
  公共設施用地,係指都市計畫法第42條所規定之公共使用設施之用地。
 
  公共設施用地應屬公有,但屬私有土地者,應由政府依法徵收、重劃或區段徵收之。 
 
  其於未被徵收之私有公共設施用地,即屬公共設施保留地。 
 
  依照土地稅法第39條第2項,得免徵土地增值稅之公共設施保留地,應依法申領土地分區使用證明,且經
 
    載明將來擬依法徵收、區段徵收或尚未計畫取得方式者,始得適用免徵土地增值稅之規定。 
 
  反之,若採土地重劃或聯合開發之公共設施保留地,仍不得適用免徵土地增值稅之規定。 
 
  另依,都市計畫法第50條之1規定,公共設施保留地因依本法第49條第1項徵收取得之加成補償,免徵所得
 
    稅;因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者,免徵遺產稅或贈與稅。
 
  再者,另參照土地稅法施行細則第42條規定:
 
    1.土地交換,應分別向原土地所有權人徵收土地增值稅。
 
    2.分別共有土地分割後,各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值相等者,免徵土地增值稅;其價
 
      值減少者,就其減少部分課徵土地增值稅。
 
    3.公同共有土地分割,其土地增值稅之課徵,準用前項規定。
 
    4.土地合併後,各共有人應有部分價值與其合併前之土地價值相等者,免徵土地增值稅。其價值減少者,
 
      就其減少部分課徵土地增值稅。
 
    5.前3項土地價值之計算,以共有土地分割或土地合併時之公告土地現值為準。
 
      近來,坊間盛傳:「既成道路」移轉可免徵土地增值稅,係指公共設施保留地之既成道路。
 
    因為,公共設施保留地,可能已成為既成巷道或法定空地,其仍為建築使用;亦可能經通行使用或不被
 
      通行使用。再者,外傳亦有「既成道路抵稅」之情事,更非法之所許,應屬既成道路之公設保留地而言
 
      。惟,若既成道路非屬公設保留地(即私設巷道)者,仍可捐贈予政府,並可列入所得扣除額,以降低
 
      所得稅,但無法用以抵繳遺產稅及贈與稅。故於購買既成道路土地時,首須判斷是否屬公設保留地,以
 
    明確該土地可否免徵土地增值稅?可否抵繳遺產稅及贈與稅?
 
    至於所稱交換移轉,應屬「共有物分割」之誤。因為,申辦土地交換移轉仍須課徵土地增值稅,但若善
  
      用共有物分割方式,參照前述土地稅法施行細則第四十二條第二款定,仍有免徵土地增值稅之適用。
 
    亦即,可利用共有物分割方式減免土地增值稅,以達到節稅之目的。
 
    符合公共設施保留地規定並申請免徵贈與稅者,除向贈與人戶籍所在地的國稅局辦理申報,並應檢附下
 
      列三種證明文件:
 
  一、贈與時贈與人與受贈人之戶籍資料;
 
  二、主管機關所核發之土地使用分區證明書,且需註記符合公共設施保留地字樣及編訂日期,或本次記載
 
        為公設移轉之土地增值稅免稅證明書影本;
 
  三、贈與時贈與標地之土地謄本或公告現值資料。「公共設施保留地」 直系血親及配偶,因繼承及贈與移
 
        轉免徵遺產及贈與稅,故被繼承人身故或重病,其名下之公共設施保留地,可直接抵繳遺產稅,亦可直接
 
        贈與妻及子女,或直接繼承,日後如經政府徵收,子女可直接取得乙筆合法之收入。
 
十一、聽說購買公共設施保留地可以節省日後遺產稅,是真的嗎?
 
   依都市計畫法 第50條之1規定,公共設施保留地因繼承而移轉者,免徵遺產稅。但值得一提的是,所稱
 
      之「公共設施保留地」與「公共設施用地」並不相同。都市計畫法所稱之「公共設施保留地」,係指依
 
      都市計畫法第48條至第51條所定都市計畫擬定、變更程序及都市計畫法第42條規定劃設之公共設施用地
 
      ,「留待」將來各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮,縣轄市公所取得者而言。
 
    而「公共設施用地」名稱僅係用地別之性質,尚非當然等同適用都市計畫法所稱之「公共設施保留地」
 
 
    依據都市計畫法及內政部函釋規定,公共設施保留地之認定須兼具以下3要件:
 
      1.須為都市計畫法 第42條所稱之公共設施用地。
 
   2.尚未徵收取得。
 
   3.且非屬下列3種情形者:
 
         a.經依都市計畫法 第30條規定所訂辦法核准由私人或團體投資興辦之公共設施用地。
 
         b.依都市計畫法 第61條第2項規定,已由私人或團體於舉辦新市區建設範圍內,自行負擔經費興建
 
           之公共設施用地。
 
         c.配合私人或團體舉辦公共設施、新市區建設、舊市區更新等實質建設事業劃設,並指明由私人或
 
           團體取得興闢之公共設施用地。
 
       所以說,那筆土地需符合前述公共設施保留地認定標準, 才有都市計畫法第50條之1免徵遺產稅之適用
 
 
 【被繼承人死亡前2年將公設保留地贈與給繼承人須課增值稅 :】
 
   台北高等行政法院指出,被繼承人死亡前2年將名下公設保留地贈與移轉給繼承人後,該被繼承人死亡
 
      時,該土地就不能再依遺贈稅法規定,為被繼承人的遺產,而要求列入遺產總額計算。亦即,繼承人也
 
      不能據此要求免徵土地增值稅。
 
   設籍台北市的莊君之父,於民國89年12月死亡,莊君與其他四名繼承人於90年辦理遺產稅申報,經台北
 
      市國稅局核定遺產總額為2,600餘萬元,遺產淨額840萬元,應納稅額1,000餘萬元,莊君與其他繼承人
 
      於91年3月繳清應納稅款,國稅局隨即乃發給遺產稅繳清證明書。
 
   之後,莊君以莊父死亡前2年內贈與給繼承人的5筆公共設施保留地,依遺贈稅法規定,在被繼承人死亡
 
      時,應可視為被繼承人的遺產,併入其遺產總額申報遺產稅。莊君因而請求於遺產稅繳清證明書補列該
 
      等土地,遭國稅局駁回,莊君不服,循序提起行政訴訟。
 
   莊君主張,國稅局不准改課徵遺產稅,主要是認定方式有異意,也顯見國稅局在相關行為上採取二種不
 
      同的課稅方式:一是課徵標的物如為應稅土地,則依遺贈稅法第十五條規定需併入申報並課稅;如標的
 
      物是免稅土地,則不准依遺贈稅法第十五條規定併入申報,而依法律位階較低的財政部函釋辦理,這種
 
      選擇性課稅標準怎能納稅人心服。
 
   國稅局認為,被繼承人死亡前二年內贈與財產視為被繼承人遺產,是在避免當事人於死亡前短期間內藉
 
      贈與規避遺產稅,因此,贈與行為時,如讓贈與標的法律有免課遺產稅規定者,就該贈與行為而言,即
 
      不屬於為了規避遺產稅而為之的死亡前贈與,應准免併入遺產總額。
 
   台北高等行政法院在92年度訴字第3126號判決中指出,莊君之所以希望將該等土地移轉列入遺產,是因
 
      為土地稅法有規定,「因繼承而移轉的土地,免徵土增稅。」但該土地明顯是因贈與而移轉之土地,而
 
      非繼承而移轉的土地,莊君主張列於遺產稅繳清證明書上面的免徵土增稅之遺產明細表內,於法自有不
 
      合。
 
 【遺贈稅仍可捐地節稅 : 】
 
   對於公共設施保留地的節稅途徑,因財政部規定必須以取得成本認定,而大幅降溫。財稅專家表示,公
 
      設保留地必須以取得成本認定,目前僅限於所得稅的部分而已;在遺產稅及贈與稅部分,依舊可購買低
 
      價的公設保留地來節稅。根據「遺產稅法」的規定,被繼承人可以資產進行遺產稅的抵繳,而在所有的
 
      土地資產中,公共設施保留地,除了目前的成交價低於公告現值之外,還可免繳土地增值稅,再省下一
 
      筆土增稅的支出,因此部分遺產稅課稅總額較高的民眾,往往在生前以購買公共設施保留地的方式,進
 
      行合法節稅。尤其是政府尚未完成徵收的計畫道路用地,因目前市場上的成交價格,多半依公告現值打
 
2折或是3折來計算,抵繳遺產稅時卻可以公告現值的價格來認定,被繼承人的購入「成本」最低,效
 
   益卻是最大,也成為最搶手的節稅土地。繼承自父母的公共設施保留地,依「都市計畫法」第50條之1
 
      的規範,屬於免稅資產,子女並不需要繳納遺產稅或是贈與稅,因此也有不少納稅大戶紛紛透過購買公
 
      設保留地來節稅。 
 
 【遺產稅節稅運用 : 】
 
   納稅義務人利用購入公共設施保留地捐地節省綜合所得稅的風氣,因財政部於926月3日發佈台財稅第
 
      920452464號函釋,自民國93年1月1日起,以土地實際購入成本作為捐贈可列舉扣除金額,捐地節稅的
 
      熱潮已暫時劃上休止符,但是否意味公共設施保留地已無其他節稅規劃的空間呢?
  
   其實不然,雖然購買公共設施保留地節稅就綜合所得稅而言,已無太大節稅效益,但如將其利用在遺產
 
      稅規劃上,仍可獲得顯著節稅效果,本文將分上、下二期,就公共設施保留地遺產稅節稅運用做深入分
 
      析及探討。
 
   現行「都市計畫法」第50條之1規定,公共設施保留地因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者,
 
      免徵遺產稅或贈與稅。
 
   又「遺產及贈與稅法」第30條第2項規定,遺產稅或贈與稅應納稅額在30萬元以上,納稅義務人確有困
 
      難,不能一次繳納現金時,得於前項規定納稅期限內,向該管稽徵機關申請,分12期以內繳納,每期間
 
      隔以不超過二個月為限,並准以課徵標的物或其他易於變價或保管之實物一次抵繳。
 
   另「遺產及贈與稅法施行細則」第44條及第46條第1項分別規定,被繼承人遺產中依都市計畫法第50條
 
      之1免徵遺產稅的公共設施保留地,納稅義務人得以該項財產申請抵繳遺產稅款,納稅義務人申請以繼
 
      承或受贈課徵標的物抵繳遺產稅或贈與稅者,其抵繳價值計算,以該項財產核課遺產稅或贈與稅價值為
 
      準。在此,土地係指當期的公告現值。
 
   購買公共設施保留地之節稅空間, 縱雖司法院大法官會議於釋字第400號解釋文中闡示,各級政府對於
 
      既成道路應予全面徵收補償,惟如因經費困難,而不能對上述道路徵收補償時,亦應訂定期限籌措財源
 
      逐年辦理或以他法補償。
 
   據統計若欲徵收全台此類土地,預計至少要編列3兆預算,政府於現行財政困窘下,實無餘力編列預算
 
      加以徵收,故持有該等土地的所有權人便願以低於公告現值的金額求售目前市場行情約可以公告現值的
 
      10%~15%出售,購入則約須公告現值15%~20%,以增加土地變現性及避免資金無謂的積壓。
 
   如此,造成的遺產稅節稅空間便是:
 
      1.購買該等土地所支付的價金,自遺產總額中消失。
 
      2.所購入公共設施保留地屬於遺產稅免稅項目。
 
   3.在符合一定條件下得以此公共設施保留地公告現值抵繳應納遺產稅額。
 
   舉例:假設某甲死亡時留有應稅遺產5億5,000萬元,可享有的免稅額及扣除額共2,098.6萬元
 
      若未做任何遺產稅規劃時,某甲應納遺產稅為
 
      2.5億 =〔(遺產總額5.5億元-免稅額及扣除額2,099萬元)× 稅率50%-累進差額1,451萬元〕。
 
      若某甲以4,500萬元購入公告現值2.25億元的公共設施保留地(購買價格為公告現值的20%),
 
            則某甲遺產總額雖自5.5億元增加為7.3億 =(即5.5億元+ 購入公共設施保留地的公告現值2.25
 
            億元 - 購買公共設施保留地支付價金4,500萬元),惟其遺產淨額卻降為
 
      4.84億 =(即7億3,000萬元-原免稅額及扣除額2,098.6萬元-公共設施保留地扣除額2.25億元)
 
            ,應納遺產稅則減少為2.275億 =〔(遺產淨額4.84億)× 稅率50%-累進差額1,451萬〕,若再以
 
      購入的公共設施保留地抵繳應納遺產稅額,則最後應繳稅額僅剩
 
          250萬元 =(2.275億 - 2.25億),某甲所作節稅規劃共計節省遺產稅額為
 
      2.025億元 =(規劃前應納遺產稅額2.5億元-規劃後應納遺產稅額250萬-購買公共設施保留地支
 
            付價金4,500萬)。
 
 【購買公共設施保留地節稅應注意事項:】
 
   1.符合都市計畫法規定的公共設施保留地才得以免徵遺產稅,並據以申請抵繳遺產稅,故於規劃購入時
 
        ,即須查明確定其為公共設施保留地。
 
   2.為達成以公共設施保留地抵繳遺產稅的目的,必須將多餘的現金轉換成非現金。
 
   3.因土地所有權的取得是以登記為要件,因此必須在非重病期間購入且於死亡日前辦妥所有權過戶登記
 
        ,否則無法主張免徵遺產稅。
 
   綜上所述,上述利用購買公共設施保留地免徵並抵繳遺產稅的節稅規劃,就目前而言,雖完全合法且能
 
      獲得可觀節稅效果,但財政部對此向來便有意修法防堵,故未來是否會增設其他抵繳的限制應當隨時注
 
      意,故購買公共設施保留地抵繳遺產稅乃是短期遺產稅節稅規劃良方,但不建議以其作為長期遺產稅節
 
      稅策略。
 
十二、公共設施保留地之節稅實務運用
 
    公共設施保留地的稅捐優惠主要有:
 
      1.地價稅:都市計畫公共設施保留地,在保留期間仍為建築使用者,除自用住宅用地依第17規定外,統
 
                按6/1000其未作任何使用並與使用中之土地隔離者,免徵地價稅。
 
      2.土地增值稅:依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉,免徵土地增值稅。
 
      3.所得稅:公共設施保留地因徵收取得之加成補償,免徵所得稅。
 
      4.遺產稅:因繼承而移轉者,免徵遺產稅。
 
      5.贈與稅:因配偶、直系血親間之贈與而移轉者,免徵贈與稅。
 
      詳解如下 :
 
      1.土地稅法之規定:土地稅法第19條規定,都市計畫公共設施保留地,在保留期間未作任何使用並與使
 
                        用中之土地隔離者,免徵地價稅;仍為建築使用者,除自用住宅依2/1000計徵地價
 
                        稅外,統按6/1000計徵地價稅。同法第39條規定,被徵收之土地,免徵其土地增值
 
                        稅。依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉,免徵其土地增值稅。
 
      2.都市計畫法之規定:依都市計畫法第50條之1規定, 公共設施保留地因被徵收而取得之加成補償,免
 
                          徵所得稅;因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者,免徵遺產稅或贈與稅。
 
      3.遺產及贈與稅法之規定:依遺產及贈與稅法施行細則第44條規定,被繼承人遺產中依都市計畫法第50
 
                              條之1免徵遺產稅之公共設施保留地,納稅義務人得以該項財產申請抵繳遺產
 
                              稅款。又贈與稅之納稅義務人為贈與人,但贈與人行蹤不明或逾繳納期限尚
 
                              未繳納且在中華民國境內無財產可供執行者,改由受贈人為納稅義務人。此
 
                              時,受贈人得以受贈財產中依都市計畫法第50條之1免徵贈與稅之公共設施保
 
                              留地申請抵繳贈與稅款。
 
      4.所得稅法之規定:依所得稅法第17條第1項第2款第2目中的捐贈列舉扣除額,對於教育、文化、公益、
 
                        慈善機構或團體之捐贈總額最高不超過綜合所得總額20%為限。但有關國防、勞軍之
 
                        捐贈及對政府之捐贈,不受金額之限制。依所得稅法第36條之規定,營利事業之捐
 
                        贈,得列為當年度費用或損失。其中為協助國防建設、慰勞軍隊、對各級政府之捐
 
                        贈,以及經財政部專案核准之捐贈,不受金額限制。而對合於民法總則公益社團及
 
                        財團之組織,或依其他關係法令,經向主管機關登記或立案成立者之機關、團體之
 
                        捐贈,以不超過所得額10%為限。
 
十三、節稅實務運用之注意事項:
 
   公共設施保留地適用相關稅法上優惠規定,此公共設施保留地必須符合要件有3:
 
      1.須是都市計畫內土地。
 
      2.須屬公共設施保留地。
 
      3.取得方式應依都市計畫為徵收、區段徵收或暫未訂定,不得為市地重劃或聯合開發行為而取得。因此
 
        ,必須查閱土地使用分區,以都市計畫土地使用分區(或公共設施用地)證明書為準。
 
     運用公共設施保留地節稅之道
 
     運用公共設施保留地節稅之道有二:
 
     1.捐地報稅:以現值16%為成本 須以實際取得價格認定,如未提出取得成本證據,即依財部核定標準認
 
                 定,捐地節稅的列舉扣除額,個人捐贈公設地給政府,買入時沒有提出成本收據者,以公
 
                 告現值的16%計算成本,從所得中列舉扣除。捐地節稅過去盛極一時,財政部在92年中發
 
                 布解釋令防堵,從93年開始的土地捐贈列舉扣除金額,一概以實際成交價格的取得成本認
 
                 定,而不是以公告現值的百分之百認定。如果沒有提出取得成本確實證據,要以財政部核
 
                 定標準,認定其捐贈列舉扣除金額。財政部發布認定標準,在94年5月申報93年度所得稅時
 
                 ,除了非屬公設地之外(例如,建地等),經稽徵機關提出具體分析意見,專案報部核定
 
                 者外,捐贈公設地如果沒有成本證明者,依財政部規定的公告現值的16%認定;如果能提
 
                 出成本證明,以成本費用核實認定。財政部官員表示,各地區國稅局調查93年轄區內土地
 
                 交易情況所,公設地的買進成本差不多只有一成多,沒有因為土地所在地不同,而有太多
 
                 的城鄉差別。因此,財政部據此調查結果發布全國統一認定標準為公告現值的16%。
 
     2.作為遺產規劃的一部分:實務上若以低於公告現值之價格,購入未徵收之公共設施保留地並持續保有
 
                             ,待取得人死亡而由其繼承人繼承時,其節稅效應有四:
 
         A.減少生前因取得公共設施保留地之現金資產。
 
         B.持有公共設施保留地期間免徵地價稅。
 
         C.該公共設施保留地免徵遺產稅。
 
         D.繼承人得以該公共設施保留地申請抵繳遺產稅款。
 
十四、其他 : 
 
      公共設施保留地買賣價低於公告土地現值,是否會被國稅局以視同贈與看待而課徵贈與稅?
 
      依財政部台財稅字第0900457029號函,土地買賣成交價低於公告土地現值,如納稅義務人能提供B附近
 
      相同或類似用地於相當期間內之買賣價格、法院拍定價格或其他客觀資料,證明市價確實低於公告土地
 
      現值,且其成交價與市價相當者,免依遺產及贈與稅法第5條第2款規定課徵贈與稅。
 
      利用公設地避稅 小心被罰: 
 
      財政部防堵逃稅大執法!財政部台北市國稅局表示,92年7月1日以前利用公共設施保留地進行分割、買
 
      賣或交換以逃避贈與稅的行為,將加以輔導補稅,但是凡九92年7月2日以後仍利用此行為逃稅者,除補
 
      稅外,還必須按所逃漏稅款處1至2倍的罰鍰。過去納稅人會以公設地贈與子女後,再以現金或建地等應
 
      稅財產買回,以進行節稅的行為。此形式上雖然合法,實際上即為了逃避贈與稅。國稅局最近查獲某君
 
      利用公設地與兩筆價值2,000多萬的應稅建地的公同共有關係,辦理共有土地分割,其主要就是取巧的
 
      安排應稅土地的移轉,進行節稅。
 
      舉例來說,納稅人將90%公設地以及10%應稅建地持分贈與給子女,而後分割時再將10%公設地及90%
 
      應稅建地移轉。然而國稅認定此實質上與直接贈與建地並無不同,因此核定某君應補繳贈與稅額八百多
 
      萬。國稅局表示,為了抑止部分高所得者以迂迴方式,將其名下公設地贈與子女,再以等值建地或現金
 
      向子女交換或買回,以達到逃漏贈與稅
 
      公設用地使用限制大鬆綁 :
 
      為促進民間參與公共建設,內政部營建署決大幅鬆綁都市計畫公共設施用地多目標使用限制,未來核定
 
      的民間參與公共建設案,公共設施用地作商場、百貨商場或商店街使用,將不受現行樓地板面積不能超
 
      過1,000平方公尺的限制,大幅提高使用強度,獎勵誘因明顯增加;另加油站用地,也將新增可引進便利
 
      商店。營建署大幅放寬都市計畫公共設施用地多目標使用,修正草案日前出爐,其中為配合推動BOT
 
      案,部分條文新增促進民間參與公共建設不受限制的例外條款,也就是屬民間參與公共建設案,將享有
 
      較多優惠,更能提高民間參與意願。
 
      公共設施用地多目標使用中明定停車場、公園、變電所、道路地下、體育場地下、高架道路下層等可作
 
      商場,車站可作商店街及百貨商場,廣場及道路地下可作商店街,現行都有使用樓層面積限制,但如屬
 
      政府積極推動且核准在案的促參案,則可不受該面積限制。此次,車站用地多目標使用新增可作百貨商
 
      場、商店街、超市、觀光旅館、國際觀光旅館、補習班、便利商店、特產展售、休閒運動設施、銀行、
 
      保險、郵政、電信旅遊休閒及餐飲服務等使用,為放寬幅度最大的公共設施用地;並明定使用時不可超
 
      過總樓地板面積2/3,但依促進民間參與公共建設法的投資案,不受2/3限制。
 
      民間業者與行政院長游錫?對話有關公共設施用地以BOT方式推動,民間業者提出不受現行面積限制,
 
      此次營建署修法放寬相關規定。營建署指出,加油站用地多目標使用新增便利商店,是因世界各國加油
 
      站多元化經營的趨勢;另加油站面積不足1,000平方公尺,原規定僅能作洗車業,此次新增廣告服務,
 
      可提供廣告承租使用。公園用地多目標使用新增高爾夫球場,以解決都市計畫公園用地劃設前,已存
 
      的高爾夫場經營問題。此外,政府大力推動興建污水下水道系統,包括公園、高架道路、停車場、機關
 
      用地的地下層可興建上下水道系統相關設施。
 
十五、公共設施保留地可以免徵土地增值稅 :
 
      確定是公共設施保留地:
 
      所謂公共設施保留地是指依都市計畫擬定、變更程序、劃設之公共設施用地中,留待將來各公用事業機
 
      構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得而言。已取得或非留供各事業機構、各該管政府或鄉、鎮、
 
      縣轄市公所取得者,仍非屬公共設施保留地。
 
      非公共設施保留地:
 
      1.核准由私人或團體投資興辦之公共設施用地。
 
      2.已由私人或團體於舉辦新市區建設範圍內,自行負擔經費興建之公共設施用地。
 
      3.配合私人或團體舉辦公共設施、新市區建設、舊市區更新等實質建設事業劃設,並指明由私人或團體
 
        取得興闢之公共設施用地。
 
      取得方式:
 
      公共設施保留地免徵土地增值稅規定適用如下:
 
      1.都市計畫書未載明取得方式者,則公共設施保留地於被取得前之移轉,免徵土地增值稅。
 
      2.都市計畫書載明「徵購或市地重劃」、「徵購或獎勵投資」、「徵收或區段徵收」、「徵收或容積移
 
        轉」者,均免徵土地增值稅。
 
      3.依都市計畫之取得方式為「徵收」,惟備註「由鄉公所編列預算或以市地重劃方式取得」者,亦免徵
 
        之。
 
      4.依都市計畫書規定原則上應以市地重劃方式取得者,於土地所有權移轉時,應無免徵土地增值稅規定
 
        之適用。
 
     可否適用 : 
 
     如果在都市計畫書載明:「以市地重劃方式取得公共設施保留地」,稅捐機關就會依台財稅字第85219302
 
     97號:「計劃以市地重劃方式取得之公共設施保留地無免稅之適用」,而予以否准。反之,如果符合上面
 
     的條件,才可以免徵土地增值稅。
 
     實務作法 :
 
     1.獎勵私人或團體投資方式取得, 都市計畫地區範圍內,公用事業及其他公共設施,當地直轄市,縣市政府
 
       或鄉、鎮、縣轄市公所認為有必要時,得獎勵私人或團體投資辦理,並准收取一定費用;其獎勵辦法由
 
       內政部或直轄市政府定之;收費基準由直轄市、縣市政府定之。
 
     2.依都市計畫法指定之公共設施保留地供公用事業設施之用者,由各該事業機構依法予以徵收或購買;其
 
       餘由該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所依後列方式取得之:徵收。區段徵收。市地重劃。
 
     3.私有公共設施保留地得申請與公有非公用土地辦理交換,不受土地法、國有財產法及各級政府財產管理
 
       法令相關規定之限制;劃設逾25年未經政府取得者,得優先辦理交換。
 
       前項土地交換之範圍、優先順序、換算方式、作業方法、辦理程序及應備書件等事項之辦法,由內政部
 
       會商財政部定之。
 
     4.計畫變更提供負擔方式, 土地權利關係人依都市計畫法第24條規定自行擬定或變更細部計畫,或擬定計
 
       畫機關依都市計畫法第26條或第二十七條規定辦理都市計畫變更時,主管機關得要求土地權利關係人提
 
       供或捐贈都市計畫變更範圍內之公共設施用地。
 
     5.公共設施保留地之取得,得以容積移轉方式辦理。
 
     6.都市計畫公共設施用地多目標使用方案開發。
 
     7.私人或團體興修完成之公共設施,自願將該項公共設施及土地捐獻政府者,應登記為該市、鄉、鎮、縣
 
       轄市所有。
 
     8.獲准投資辦理都市計畫事業之私人或團體,其所需用之公共設施用地,屬於私有而無法協議收購者,應
 
       備妥價款,申請該管直轄市、縣市政府代為收買之。
 
     9.其他。
 
     上述乃都市計畫法之規定,其他取得的方法亦可經由:聯合開發,權利變換,公有土地撥用。


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